Всемерная поддержка государством строительного рынка, который, как известно, является локомотивом развития экономики, понятна и оправданна. Стимулирование внутреннего спроса на квадратный метр дает значимый мультипликативный эффект, создавая рабочие места, поощряя сегменты строительных и отделочных материалов, производства мебели и т.п. Центральный банк снижает ключевую ставку, за которой подтягивается ставка по ипотеке. Правительство расширяет действие льготных программ кредитования, упрощает градостроительные процедуры и многое другое.
Скорость обновления жилого фонда не снижается, что, очевидно, также хорошо. Но у этой медали есть и обратная сторона, касающаяся вопросов управления общим домовым имуществом. В последние годы повсеместно распространилась практика навязывания застройщиками собственных управляющих компаний. Если поначалу речь шла исключительно о домах премиального и элитного сегментов, то сейчас «свои» управляющие компании (УК) сидят в бизнес-, комфорт- и даже в жилье эконом-класса. И чем быстрее обновляется жилищный фонд, тем больше конфликтов возникает между жителями и частными управляющими организациями.
Волна конфликтов – в особенности в крупных городах страны – достигла того масштаба, когда не замечать её стало невозможно. Ещё в октябре 2020 года законодательное собрание Краснодарского края внесло в Госдуму поправки в Жилищный кодекс, которые меняют процедуру избрания управляющих компаний в новых домах. Если ранее для выбора УК достаточными были голоса четверти жильцов, то сейчас порог повышается до 50%. Поправки вступают в силу уже 1 сентября.
Конфликты между жильцами и управляющими компаниями в Краснодаре, Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других крупных городах множатся, как на дрожжах. Шантаж и запугивания жильцов управляющими организациями приобретают самые разнообразные формы: от уговоров до отключения коммуникаций несогласным, недопуска на территорию жилищных комплексов и даже прямых угроз инициативным жильцам, находящимся в оппозиции к навязанной управляющей компании. Интересно, что даже в пояснительной записке к закону краснодарских депутатов прямо перечислены самые невинные проявления этих конфликтов, такие как фальсификации протоколов общих собраний и подкупы отдельных собственников.
Впрочем, инициатива законотворце Кубани, скорее, обозначила, а не решила проблему. Пользуясь разобщённостью жильцов на этапе заселения застройщики продолжают успешно «усаживать» свои управляющие компании на несколько лет с условиями договора и тарифом, которые не подлежат обсуждению. Свежий пример – история жителей апартаментного комплекса LevelСтрешнево в Москве, в котором застройщик навязывает жильцам свою УК, не принимая возражений. Сам объект был сдан раньше срока, впопыхах и с существенными недоработками – пишет телеграм-канал «Недвижимость инсайды». Недоделанные фасады дома, заливаемый дождями подземный паркинг и хлещущие через дыры в окнах потоки дождя – лишь малая часть в перечне жалоб жильцов. Последние уверены, что спешка как раз и обусловлена необходимостью «усадить» свою управляющую компанию до 1 сентября, когда вступают в силу поправки в Жилкодекс: собрать 25% голосов «за» проще, чем 50%.
Не секрет, что абсолютное большинство управляющих компаний в новостройках прямо аффилированы с застройщиками. По данным открытых реестров, УК Priority Service, которую LevelGroup назначила на ряд своих объектов, через дочернюю структуру аффилирована с Level Group. Конфликт, разгорающийся вокруг управляющих организаций столичного застройщика, показателен. Во-первых, потому что на большинстве объектов этой компании жильцы судятся с управляющей организацией. Так уже происходит в проекте Level Павелецкая, о конфликте в котором рассказывал телеканал Москва 24. Суды идут в Level Амурская, Level Донской, и, вероятно, они же ждут и жильцов LevelСтрешнево.
Во-вторых, ситуация усугубляется неопределённым статусом апартаментов (профильный закон до сих пор так и не был принят). При этом нужно понимать, что доля апартаментов в строящемся жилье, например, в Москве достигает почти 30%, а в Новосибирске – более 20%. А в отношении нежилых помещений, коими по закону являются апартаменты, Жилищный кодекс применяется от случая к случаю – юристы называют это «применением по аналогии». Например, общее собрание собственников в апартаментах проходит в рамках норм Жилищного кодекса. А вот требования о наличии у управляющей нежилыми помещениями компании лицензии уже не применяется. А нет лицензии – нет и надзора за работой такой организации со стороны Госжилинспекции. В результате жильцы фактически оказываются бесправными.
Так или иначе, и собственники жилья, и собственники нежилых помещений в России пока мало вовлечены в управление своим имуществом. По данным Фонда института экономики города, в 2019 году лишь 11% площадей многоквартирных домов управлялись товариществами собственников жилья. Интересно, что в 2010 г. эта доля была почти в два раза выше – 21%. Лишенные инструментов влияния на состояние своих подъездов, домов и придомовой территории жильцы часто попадают в зависимость от частных управляющих компаний. Против жильцов – особенно на первых порах после сдачи дома в эксплуатацию – играет их неорганизованность и отсутствие инициативы.
Этим зачастую и пользуются управляющие компании застройщиков, которые в буквальном смысле берут жильцов в заложники. Не проголосуете за нас – останетесь без управления, отключим воду, не поднимем шлагбаум, не вывезем мусор и т.д. и т.п. Большинство жильцов просто не хочет вступать в конфликты с управляющими, предпочитая взять, что предложено, и заплатить. Сменить же управляющую компанию, аффилированную с застройщиком, – ещё то приключение. Как правило, управляющие концентрируют в своих руках ключевые элементы инфраструктуры дома, к которым не имеют доступа ни сами жильцы, ни альтернативные управляющие организации, будь они даже выбраны законным способом. В этом случае жильцов дома снова ждут суды, проходить через которые готовы далеко не все.
Количество проблем и конфликтов растёт вместе с рынком управления общедомовым имуществом. По состоянию на 2021 год аналитики BusinessStat оценили оборот этого рынка почти в 3 трлн. руб. в 2021 г. Значительная часть этой суммы – услуги по содержанию жилья, которые получают управляющие компании. Помимо финансового аспекта, интерес застройщика к тому, чтобы построенными домами управляла контролируемая им организация, состоит ещё и в том, чтобы минимизировать свои затраты, связанные с гарантийным обслуживанием дома. По закону, гарантийный срок на квартиру или апартамент – 5 лет, на инженерное оборудование – 3 года. Как правило, именно на такие сроки застройщики пытаются усадить в жилые комплексы собственные УК.
Перечисленные риски, кажется, хорошо и давно понимают в Минстрое. Ещё в сентябре 2021 года ведомство обнародовало обновлённый проект стратегии развития стройотрасли и ЖКХ до 2030 года. Документ предполагает, что застройщики будут лишены возможности назначать свои управляющие компании в новостройках. «Все новостройки будут передавать гарантирующей управляющей организации до выбора собственниками управляющей компании или другого способа управления. Такие изменения позволят оградить граждан от манипуляцией и ущемления их интересов и при этом не исключат возможности выбора альтернативного способа управления или другой управляющей организации», – комментировали эту инициативу в Минстрое. Впрочем, стратегия пока так и осталась на стадии проекта.
Жизнь в эпоху перемен – а мы безусловно в эту эпоху уже вступили – диктует необходимость умело и своевременно работать с рисками, ведущими к росту напряжения в обществе. До сих пор правительство умело справлялось с этими рисками в экстраординарных условиях внешнего давления и необъявленной войны с Западом. Цены под контролем, занятость тоже. Не стоит недооценивать и «накопленное раздражение» граждан от невозможности деятельно участвовать в решении вопросов о качестве жизни в своих собственных домах. Интересы бизнеса должны кончаться там, где начинаются интересы граждан. А здоровое общество, как известно, начинается с чистого подъезда.
