Всем, кто внимательно следил за перипетиями смены собственника в России с 1992 года, было понятно, что по мере завершения приватизации общенародной собственности и лакомых кусков в виде предприятий с высоким уровнем доходности, будут усиливаться посягательства и на частную собственность.
Очевидно было и то, что в сферу внимания мафиозного и криминального мира в первую очередь попадёт собственность, принадлежащая мелким и плохо защищённым собственникам. Серьёзные собственники, сформировавшие своё благосостояние в лихие 90-ые – парни крутые. На любое посягательство на их собственность у них есть серьёзный аргумент: пуля в лоб.
А мелкий, но массовый собственник интересен тем, что хорошо продуманные схемы изъятия у них средств, пусть даже на незначительные суммы, в совокупности дают очень высокий доход. С каждого жителя страны по рублю, за который и спорить никто не станет, на круг даст доход , например, по Москве - 20 миллионов, по России – все 150 миллионов. Осуществить эту схему не трудно, если в её реализацию включатся муниципальные, региональные, а надёжнее всего - федеральные власти. Если принять подзаконный акт, обязывающий всех, скажем, установить счётчики по учёту расходования воды, то какой доход будет? Подумаешь, дух захватывает ... В Москве около 4 миллионов квартир, по 2 счётчика, стоимостью по 3 тысячи рублей. У кого плохо с арифметикой, подсказываю: программа позволит освоить 25 миллиардов рублей. А если правдами и не правдами заставить менять счётчики ежегодно? Таких нововведений, продиктованных жизнью и её развитием, может быть множество. Прогресс, ведь, не остановишь. Всё, в конечном счёте, устаревает, подлежит замене и модернизации. Не является исключением и система ЖКХ, где можно безбоязненно экспериментировать до бесконечности, платит ведь собственник.
Но всё это мелочь по сравнению с самой собственностью на жильё. Спешка, с которой была проведена приватизация жилья, в соответствии с Законом РСФСР от 4 июля 1991 года (№1541 – 1), заведомо допускала некачественное оформление документов на право собственности, обладание собственностью в т.ч. людей не дееспособных, либо не способных к управлению ею. Собственниками жилья стали все, кто пожелал. Долевое распределение собственности на одну и ту же квартиру или иное жилое помещение создавало множественные предпосылки для возникновения конфликта среди многочисленных собственников одной и той же квартиры. Для собственников в многоквартирных домах, к внутрисемейным распрям добавлялись противоречия между соседями по лестничной площадке и жильцами по дому. Соседи, ещё вчера чуть ли не по любому поводу устраивавшие праздничные застолья поочерёдно друг у друга, в одночасье превратились во врагов и обманщиков. Фактически бесхозными оказались помещения, инженерные сети общего пользования. Это открывало для аферистов всех мастей широчайший простор для фантазий. Побеждал среди них, как правило, тот, кто наглее и подлее, но в проигрыше оказывался только владелец квартиры. Чего только стоят все эти ТСЖ, Управляющие компании. Создавались они, как известно, повсеместно в соответствии с решениями органов власти в целях формирования механизмов самоуправления домами. Всё это обернулось «пшиком», точнее, очередным обманом жильцов. Предприимчивый люд собирал деньги и исчезал вместе с ними. Самоуправления не создали, идею скомпрометировали. Если все управляющие компании (УК) оказались плохими, тогда проблема, наверное, в том, что плоха сама система управления их породившая, при которой за каждой УК торчат уши высокопоставленного чиновника.
Что очень важно заметить, хорошую систему и не могли создать. Не могли, по причине нерешённости системообразующих вопросов. Главный из них состоит в том, что квартиры частные, а дом ничейный, проще говоря, никому не нужный. Нет, формально жилые дома зарегистрированы, как государственное имущество. Но, на каком -то этапе, власти Москвы открестились от них, создав двусмысленность: юридически они в госсобственности, а бремя расходов по их содержанию явочным порядком переложили на собственников жилья. Пользуясь этой неопределённостью и вытекающей из неё попустительством властей, монополисты, при осознанном бездействиями чиновников, обложили жильцов непомерными ценами и тарифами на услуги. И ничего с этим не поделаешь. Вода, газ, электричество, тепло всё в одних руках. Попробуй , поспорь о качестве или безопасности, - тут же вентиль перекроют. Единственная дорога - в суд, но и там рядовой, заявитель, не имеющий подготовки в области права, никогда не выиграет у компании, располагающей соответствующей юридической службой, адвокатской конторой и не ограниченными лоббистскими возможностями.
Эти не радостные размышления навеяны недавним участием в собрании жильцов, организованной Управой одного из районов Москвы. Приглашали на него всех жильцов для обсуждения вопросов, связанных с началом реализации Постановления Правительства Москвы №832 – ПП от 29 декабря 2014года, с громким названием: «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы». Программа рассчитана на 30 лет.
Из всех приглашённых владельцев 96 квартирного 16 этажного дома пришёл я один. Собрание не состоялось ни сейчас , ни во все последующие разы, когда обсуждались условия возможного капитального ремонта дома, сданного в эксплуатацию 32 года назад. Боюсь, что и не состоится, ибо явную незаинтересованность в этом проявляют и организаторы собрания и собственники, призваные формально согласиться с принятой властями столицы решениями, но демонстрирующие протест «ногами», игнорируя собрания и согласования.
К моему удовлетворению, четверо молодых людей, представлявших управу, позволили мне получить документы «для раздачи» и ознакомиться с ними. Они не уклонились от разговора и мы сумели обсудить вопросы, которые являются не понятными, наиболее спорными и в силу этого интересовали меня. Полагаю, что они интересны не только мне, а потому хочу поделиться своими размышлениями на этот счёт с читателями, в ходе вот такого «дистанционного открытого собрания собственников жилья».
Выше упомянутое Постановление Правительства Москвы № 832 - ПП оказалось на удивление не информативным. В развитие содержащихся в нём положений не удалось найти статистических и информационно - аналитических материалов на сайте Правительства и его соответствующих департаментов. К сожалению, не готовы были ответить на большинство вопросов и организаторы собрания. Они не знали даже о том, что программа капитального ремонта многоквартирных домов, явление для Москвы не новое. Эта программа осуществляется с 1994 года. Пришлось рассказать сотрудникам Управы, что «новое» в «новой системе капитального ремонта многоквартирных домов Москвы» состоит только в том, что её предполагают провести исключительно за счёт средств собственников жилья и что в неё вовлечены жильцы всех многоквартирных домов, независимо от времени их сдачи и сроков эксплуатации.
Прямо скажем, предыдущие программы капитального ремонта многоквартирных домов, в отличие от нынешней, отвечали требованиям «Программы» потому, что содержали анализ проблем, выделяли наиболее сложные вопросы для решения. Короче говоря, содержали программно - целевые установки.
В частности, «Городская целевая Программа по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008 – 2014 годы», была рассмотрена в Мосгордуме19 декабря 2007 года и принята ею в качестве Закона Москвы.
В нём, в частности подчёркивалось, «для того, чтобы повсеместно заработал механизм самоуправления домами, требуется в короткие сроки привести дома, в отношении которых имеются обязательства бывших наймодателей по выполнению капитального ремонта, в надлежащее техническое состояние. В соответствии с Законом РСФСР от 4 июля 1991 года (1541-1) о приватизации жилья, прямыми обязательствами наймодателя по проведению капитального ремонта относятся многоквартирные дома, которые построены и приняты в эксплуатацию до введения в действие Закона о приватизации, с наибольшей степенью износа конструктивных элементов на основании данных мониторинга, и , которые не подлежат сносу или реконструкции в течение последующих 10 лет». От себя добавлю до 2000 года.
Этой Программой к зоне ответственности Москвы по проведению капремонта без отселения граждан относилось 13787 многоквартирных домов, общей площадью 117.5 миллионов квадратных метров, из 213 миллионов квадратных метров общей площади многоквартирных домов, т. е. без малого половина. Под реализацию этой программы выделялось 450 миллиардов рублей, со следующей разбивкой по годам:
2008 год – 40 миллиардов рублей;
2009 – 48.5;
2010 – 62.75;
2011 – 70.4;
2012 – 79.5;
2013 - 89.3
2014 – 100 млрд.
Надо было надеяться, что в новой программе, будет присутствовать анализ того, как реализована предыдущая программа, как и на что были направлены такие огромные бюджетные ассигнования. Не плохо бы было проинформировать москвичей, каким за последние годы было бюджетное финансирование по статье «Капитальный ремонт жилищного фонда». К сведению читателей в 1994 году он составлял 7.9% от расходной части бюджета, в 2000 – 2.9%, в 2007 – 2.3%. Москвичу не без интересно знать , сколько за период действия предыдущей программы построено нового жилья и сколько жилья аварийного и находящегося в удовлетворительном состоянии выведено из эксплуатации. По экспертным оценкам, за период с 2008 по 2014 годы в Москве сдано более 60 млн. общей площади жилых домов. Судя по тому, что жилищный фонд столицы увеличивается медленными темпами, идёт и активное выбытие жилья.
Наличие такого анализа сняло бы многие вопросы, которые возникают у москвичей.
На некоторые из них поищем ответы в данной публикации.
Первый. Почему такая масштабная Программа, затрагивающая интересы миллионов москвичей, принимается Правительством Москвы, минуя Московскую городскую Думу?
Второй. Почему Программа рассчитана на 30 лет? Это очень большой срок. Мы, к сожалению, пока не научились управлять ресурсами предназначенными, даже, для краткосрочных программ. Что будет через 30 лет при нашей динамично меняющейся ситуации, экономической, финансовой, социальной и политической нестабильности, предсказать трудно. Зачем же идти на это, заведомо понимая, что Программа, уходящая по срокам исполнения «за горизонт», не будет подкреплена доверием населения. Многие из возрастных москвичей, включая и автора данной публикации, могут не дожить до этого счастливого дня и потому правомерно считают эти обременения не правомерными. Почему в программу капитального ремонта включаются все собственники квартир многоквартирных домов, независимо от года их постройки? Какой смысл сейчас включать в данную программу дома, которые построены в предыдущие 3-5 лет? Исключительно ради того, чтобы аккумулировать средства? Но это будет иметь скорее негативные, нежели позитивные последствия. Лучше бы было в зависимости от продолжительности эксплуатации домов формировать новую часть программы. В противном случае мы столкнёмся с тем, что, вследствие лоббистского воздействия, дома более поздней постройки будут в первоочередном порядке включаться в практическую работу по капитальному ремонту. Необходимо определить приоритеты. Разве нельзя разбить эту программу на несколько этапов? Например:
Программа 1 этапа, осуществляется с 2015 по 2025 год. В неё включаются все многоквартирные дома, сданные в найм москвичам до принятия Закона о приватизации жилья и находящиеся в эксплуатации 25 и более лет.
Программа 2 этапа, осуществляется, с 2026 по 2036 год. В неё включаются все многоквартирные дома, построенные и сданные в эксплуатацию в период с 1992 по 2015 год.
Программа 3 этапа, осуществляется с 2037 по 2047 год. В неё включаются все дома, построенные за период с 2016 по 2047 год.
При этом можно было предусмотреть, что Федеральный или региональный Фонд капитального ремонта за исключением 1 этапа ( о причинах этого будет сказано ниже), начинает формироваться за 5 лет до начала реализации очередного этапа Программы, т.е. для 2 этапа- с 2020 года по 2036, а для 3 этапа – с 2032 до 2047.
Третий. Почему Правительство Москвы присваивает себе право в административном порядке обязывать собственника жилья нести расходы, не вступая с ним ни в какие договорные отношения, по принципу «Вас тут не звали …»?
Содержание статей Жилищного Кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы №2 от 27 января 2010 года «Основы жилищной политики города Москвы», на которых базируется Постановление Правительства пересекаются с нормами гражданского права , регулирование которого относится к исключительной компетенции Российской Федерации, и региональные власти не вправе давать им другое толкование. Больше того, это относится к сфере гражданско – правовых отношений. Из этого вытекает необходимость органов государственной власти Москвы заключить прямые договора с собственниками об их участии в Программе капитального ремонта многоквартирных домов. Это могут быть договора собственников и с региональным Фондом, если только он будет иметь статус государственного.
Такого же подхода требует и Федеральный Закон «О защите прав потребителей». Содержащиеся в нём положения указывают на то, что потребитель обязан оплачивать поставщику по факту только за предоставленные услуги, согласно полученному количеству и качеству. Поэтому, включение в платёжку за услуги ЖКХ оплаты за капитальный ремонт многоквартирного дома, не принадлежащего собственнику жилья, , которые будут предоставлены через 20 лет, не правомерно. Такие действия будут восприниматься в качестве государственного рэкета.
Поэтому чиновникам, ответственным в Правительстве Москвы и префектурах за ЖКХ и реализацию утверждённой программы, предстоит отказаться от придуманной ими формулы, что платить будут все, только потому, что на этот счёт принято Постановление Правительства. Придётся поискать более весомые аргументы, а главное, формы юридических отношений с каждым собственником.
Четвёртый. Договорные отношения нужны и для того, чтобы создать гарантии собственникам, что их вклады на капремонт не обесценятся или, хуже того, не будут разворованы. Речь ведь идёт о значительных суммах. Всего под эту программу в Москве предусматривается привлечь более трёх триллионов рублей (220 млн. кв. метров жилья на 15 руб). В типовом расчёте, подготовленном разработчиками программы, стоимость капремонта девятиэтажного одно подъездного дома серии II-18 обойдётся примерно 14 миллионов рублей. Из этого вытекает, что ежемесячный взнос для собственников составит:
1 комнатной квартиры (30.6 м.кв.)- 459 рублей; двухкомнатной (36.6) – 549 рублей); 2 комнатной (44.3) – 664 рубля. Соответственно: годовой платёж– 5500, 6600, 8000 , 30 – летний платёж - 165 тыс. руб,198 т.р., 240 т.р. Наверное, нужно думать над тем, чтобы применить государственное страхование вкладов, как это сделано в отношении банковских вкладов.
Но и это не всё. Надо ведь исходить из того, что в Москве каждый 5 владелец не платит за жилищно – коммунальные услуги (ЖКУ). Это примерно 800 тысяч собственников квартир. Речь идёт о больших деньгах. Цифры неплатежей найти нигде не удалось, но по экспертным оценкам это примерно 10-15 миллиардов рублей в год. И это далеко не бедные люди. 24% злостных неплательщиков являются собственниками двух и более квартир. Если кто то думает, что эти собственники не расплачиваясь за ЖКУ будут вносить вклады на капремонт домов, то это глубокое заблуждение. Не наведя порядка в этом трудно рассчитывать на успех в реализации всей программы. Но, москвичам не предлагается никаких решений на этот счёт. А коли так, то видимо сохраняется существующий подход при котором воры, жулики, мошенники, и финансовые нарушители всех мастей и дальше будут паразитировать на законопослушании большей части москвичей.
Пятый. Почему расходы по капитальному ремонту многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию до принятия Закона РСФСР №1541-1 от 04 июля 1991 года, предполагается осуществлять за счёт средств собственника. Важнейшим условием приватизации жилья этот Закон устанавливал проведение капитального ремонта домов за счёт средств наймодателя, каковым в нашем случае является Москва. Надо иметь в виду, что по состоянию на начало 2008 года, доля домов с удовлетворительным и аварийным состоянием с в общей массе домов, подпадающих под Закон о приватизации составляло 33. 8 млн. квадратных метров. За прошедшие 8 лет площадь таких домов видимо увеличилась. Ориентировочно до 50- 60 млн. Часть москвичей по предыдущей программе капитального ремонта получили эти услуги бесплатно, а в отношении остальных применяются дискриминационные и противозаконные меры. Почему нарушается принцип справедливости?
Такое решение вступает в грубое противоречие с основополагающим Законом о приватизации. Государство передало собственнику жильё не соответствующее установленным техническим требованиям. Большинству из этих домов от 25 до 60 лет эксплуатации. Они никогда капитально не ремонтировались и представляют опасность для жизни и здоровья москвичей.
Необходимо учитывать и социальный аспект, в таких домах проживает наименее защищенная и наиболее возрастная часть москвичей. Состоятельные люди и относящиеся к среднему классу проживают в современных новостройках.
Если власти Москвы ставят под сомнение положения, связанные с приватизацией жилья, то это только усиливает негативное отношение населения к гайдаровско – чубасовской приватизации вообще, которая была проведена в нашей стране в начале 90-ых. Таким образом в очередной раз в общественном сознании провоцируется обсуждение незаконности всей приватизации, проведенной в 90-ые годы, и национализации отчуждённой тогда общенародной собственности.
Шестой. Исходя из чего установлен самый высокий в стране уровень оплаты капитального ремонта в 15 руб. за квадратный метр? Это минимальный уровень. Он, скорее всего, будет распространяться на дома, которые по экспертным оценкам находятся в хорошем состоянии. Но на него уже вводятся коэффициенты для аварийных домов и домов в удовлетворительном состоянии. По ряду домов, построенным в середине 80- ых, озвучены ставки по 18 рублей за квадратный метр. И это только начало. При этом Министр строительства и региональной политики Федерального правительства М. Мень озвучил среднероссийскую ставку- 6 рублей с квадратного метра.
Седьмой. Ни у кого не существует сомнений в том, что программа капитального ремонта нужна. Что этой работой, если мы не хотим захлебнуться в «дерьме», надо заниматься повседневно. Что к участию в этой программе надо привлекать собственников жилья.
Вопросы вызывает другое: не прикрытое стремление превратить эту важную программу в высокодоходный бизнес - проект, под который ещё не утверждённые заказчики, генподрядчики и субподрядчики уже начинают формировать теневые схемы и механизмы. Почему такой низкий уровень профессионализма разработчиков, которые своим недобросовестным отношением формируют у населения предубеждение об очень важной жизнеобеспечивающей программе капитального ремонта многоквартирных домов, как об очередной финансовой афере века?
Исключить негативные проявления можно только консолидацией усилий власти, общества и населения. Но для этого надо чтобы власть чувствовала настроение людей, понимала и учитывала их нужды и запросы, а население доверяло власти. Применительно к программе капитального ремонта многоквартирный домов это означает: найти такие формы, которые позволят обсудить программу капремонта каждого дома с каждым собственником, сделать его не просто инвестором и плательщиком, а самым активным участником реализации программы, права и обязанности которого будут уравновешены и закреплены договорно- юридическими отношениями.
