Национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России"

Констатация важности, актуальности и своевременности национальных проектов, запущенных осенью прошлого года, не сходит с экранов и страниц официоза. Изголодавшийся по властному вниманию народ радуется каждой дополнительной копейке, выделенной родным государством в целях снятия социальной напряженности.

Однако для большинства российских граждан неясной остается суть проводимых мероприятий: в который уже раз руководящий ляп выражается в недостаточной информированности о проектах. Кроме общих деталей, навроде суммы бюджетных средств, направлений трат, ответственных за исполнение высочайших указаний, мы мало что знаем. Стремясь восполнить информационный вакуум, мы делаем попытку донести содержание проектов, представить плюсы и минусы, а также показать отличие внедряемых сегодня национальных проектов от социальных инвестиционных проектов, средства на которые мы давеча предлагали изъять у олигархов. В читаемом вами материале представлен первый национальный проект по жилью, в следующих — проекты по образованию, здравоохранению и сельскому хозяйству, а на закуску мы постараемся разъяснить свою позицию по социальным инвестициям.

Жилье — проблема "номер один" последних столетий российской истории. Немалый опыт ее решения, накопленный в России и за границей, говорит о том, что во всех странах и при любых общественно-политических формациях локомотивом ее решения было, есть и будет государство.

В царской России кредиты под залог строящегося или имеющегося жилья выдавались на срок до 66 лет максимум под 8% годовых. В Советском Союзе была запущена программа жилищно-строительных кооперативов, где граждане вносили первый взнос, а оставшиеся средства погашали в течение 25 лет, платя при этом до 2% годовых. Мировая ипотечная практика, вне зависимости от схем рефинансирования, говорит о том, что ипотека — движущая сила любой экономики, поскольку она повышает платежеспособный спрос населения, развивает смежные со строительством отрасли, заставляет людей выводить свои доходы из тени и работать, работать, работать.

Нельзя сказать, что после распада Союза руководство страны не озадачивалось проблемой улучшения жилищных условий граждан. Как не вспомнить образование АИЖК в 1997 г., Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 1998 г., региональные ипотечные программы последних лет. И все же главным программным документом, направленным на решение жилищной проблемы граждан, является Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002–2010 годы, утвержденная постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. Собственно, невыполнение этой программы и послужило толчком для разработки Национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" (далее в тексте — Нацпроект).

Прежде чем анализировать Нацпроект, вкратце осветим то, что невыполнено. Основные направления программы "Жилище" заключались в следующем:

— в повышении доступности приобретения жилья (в качестве ценового ориентира предложена стоимость квартиры площадью 54 кв. м, так чтобы ее можно было купить на совокупный денежный доход семьи из трех человек за 3 года). Доступность жилья характеризуется коэффициентом, измеряемым отношением средней рыночной стоимости квартиры общей площадью 54 кв. м к среднегодовому доходу семьи из 3 человек. В России коэффициент доступности жилья в 2003 г. составлял 5,6, в 2004 — 2005 гг. — 4,1, а надо — 3;

—в росте объемов возводимого и реконструируемого жилья на 3–5% в год;

—в снижении уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60% в 2001 году до 30% к 2010 году.

Реализация программы "Жилище" стала основой для создания нескольких подпрограмм, например, "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации", "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф". Судя по тому, что властью разработан и внедряется очередной проект в этой сфере, данные подпрограммы также буксуют.

Что предлагается на этот раз? То же самое, поскольку предыдущие задачи не решены: обеспечивать жильем молодые семьи, модернизировать объекты коммунальной сферы, выполнять обязательства государства по обеспечению жильем тех граждан, которые подпадают под федеральные программы (например, ветеранов войны или чернобыльцев). Особо отметим, что Нацпроект по жилью стал составной частью программы "Жилище".

В рамках программы "Жилище" в 2006–10 гг. предполагается выделить субсидии на первый взнос более 181,7 тысячи молодых семей (тех семей, в которых возраст обоих супругов не превышает 30 лет). До 2010 г. запланировано обеспечить жильем 132,3 тысячи семей граждан, подпадающих под действие федеральных программ. Учли в Программе и Нацпроекте молодых специалистов села. В 2006–2007 гг. для обеспечения их жильем также планируется выделить средства.

К 2010 г. очередь на получение социального жилья малоимущими гражданами должна сократиться с 20 до 5–7 лет. Не забыли разработчики Нацпроекта и про износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. К запланированной дате (2010 г.) износ должен снизиться с 60% до 50% (в первоначальном варианте "Жилища" было с 60% до 30%). В сферу ЖКХ до 2010 г. планируется привлечь около 100 млрд. рублей, половину из которых должны составить средства частных инвесторов.

Упомянем ипотечное жилищное кредитование и АИЖК. К 2010 г. объем предоставления ипотечных жилищных кредитов должен увеличиться почти в 10 раз. По Нацпроекту за 2 года планируется поднять уставный фонд АИЖК и выдать дополнительные госгарантии по привлеченным средствам. Обязательно нужно сказать и про то, что Нацпроектом предусмотрено субсидирование процентов по кредитам на обеспечение земельных участков инфраструктурой, привлечение средств Пенсионного фонда и подготовка нового Нацпроекта по жилью на 2008–2010 гг.

Структура финансирования представлена в таблице 1. Когда будете считать, помните, что средства Нацпроекта являются составной частью "Жилища".

Источник: ФЦП "Жилище" и НП "Доступное и комфортное жилье — гражданам России".

Новой редакцией Федеральной программы "Жилище" подтверждается незыблемость первоначальной цели разработчиков — ввести в эксплуатацию в 2010 г. 80 млн. кв. м жилья. Почему 80 млн.? Потому что наивысший объем жилищного строительства был достигнут в 1987 г. — 72,8 млн. кв. м. Так что заявленная цель имеет и пропагандистский привкус — через четыре года заявить о преодолении постперестроечного спада. Если все пойдет нормально, к 2010 г. мы, наконец, достигнем желаемого коэффициента 3 при исчислении доступности жилья. Можете посчитать: в 2010 г. вы со своей женой и ребенком на совокупную трехгодовую зарплату должны быть в состоянии приобрести квартиру общей площадью 54 кв. м. Почему 54 кв. м? Потому что такова российская социальная норма на семью из 3 человек. Меньше 18 квадратов на человека при предоставлении жилья не допускается.

Тысячи семей, миллионы квадратных метров, миллиарды рублей вложений. В глазах — рябь, в головах — гордость. То, что вы прочитали и подсчитали, — прекрасно. Государство запланировало достойное финансирование решения жилищной проблемы своих сограждан, да еще показало преемственность предыдущих программ и будущих целей. Мы отдаем должное разработчикам Нацпроекта, мы совместно с ура-патриотами воздаем хвалу власти, однако, хотим высказать свои маленькие сомнения по ряду озвученных позиций. Дело в том, что если наша неуверенность воплотится в реальность, успешное выполнение данного Нацпроекта окажется под угрозой, говоря по-русски, значительная часть выделенных средств будет закопана или разворована. Итак, вопросы и сомнения:

1. Субсидии, предоставляемые на оплату первого взноса по жилищной ипотеке (40% от средней стоимости жилья), финансируются так: 10% — из федерального бюджета, 30% — из региональных. Найдутся ли средства в регионах (захотят ли их найти) — сомнение. Скорее всего, даже если захотят — найдут вряд ли. Две трети регионов — дотационные, плюс — в регионы спустили выплаты по монетизации и ЖКХ. И еще. Молодых семей в России — несколько миллионов, из них более 80% нуждаются в улучшении жилищных условий. В связи с этим вопрос — где те критерии, по которым будут отбирать счастливчиков?

2. На модернизацию объектов ЖКХ планируется привлечь 96,5 млрд. рублей, из которых половина — частные инвестиции. Каким образом предполагается привлекать негосударственные средства — неясно. Динамика инвестиций в некоторые области социальной сферы (ЖКХ — одна из отраслей социальной сферы) в таблице 2.
 

Источник: Росстат.

Из данных таблицы видно, что наибольшими темпами уменьшались инвестиции именно в жилищно-коммунальное хозяйство. Напомним также, что за период 2000–2004 гг. объем инвестиционных бюджетных средств в социальную сферу снизился с 22% до 17,4% в общей структуре инвестиций, а заодно помянем почившее в бозе АО "Жилищно-коммунальные системы", которое создавалось как раз для перевода ЖКХ на рыночные рельсы. Так что под сомнением — сама возможность привлечения негосударственных средств, а под вопросом — те пряники, на которые купятся частные инвесторы.

Одним из немногих источников привлечения негосударственных инвестиций являются, как ни странно, Пенсионный фонд (накопительная часть будущих пенсий, работающая сегодня во Внешэкономбанке) и негосударственные пенсионные фонды крупных корпораций (НПФ "Лукойл-Гарант", НПФ "Газфонд", НПФ "Электроэнергетики" и некоторые другие), которым могут "посоветовать" вложиться.

3. Повышение доступности жилья предполагает не только увеличение платежеспособного спроса, но и подъем уровня доходов в стране. В 2004 г. средняя зарплата в экономике составляла 6 831,8 рублей. С такой зарплатой не то что ипотечный кредит, сбербанковский кредит на неотложные нужды не дадут. Деньги вроде бы выделяются огромные, но сами разработчики говорят: если для 30% российских семей ипотечные кредиты станут доступны — значит, старались не зря. Возьмем смелость утверждать, что стараются все-таки зря, а почему — в следующем пункте.

4. Проблема — в схеме предоставления ипотечных жилищных кредитов. Сегодня процентная ставка по стандартам АИЖК составляет 12% годовых. При такой процентной ставке за 10 лет только проценты по кредиту превысят стоимость квартиры в два раза. Теперь о субсидиях на первый взнос за жилье. Многочисленные социологические исследования говорят о том, что более половины из общего числа желающих улучшить жилищные условия хотят участвовать в ипотечном кредитовании, при этом 70% опрошенных готовы оплатить в качестве первого взноса до 20% стоимости квартиры. Иными словами, загвоздка не в субсидиях на первый взнос, а в общей плате за кредит.

Вы скажете, субсидии рассчитаны на молодых семей. Все верно, однако улучшить жилищные условия хотели бы около 80% россиян, среди которых молодежи меньшинство. И тут мы подходим непосредственно к схеме расходования бюджетных средств. Государственные деньги следует тратить не столько на субсидии по первому взносу, сколько на рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Государство не должно зарабатывать на своих согражданах, его основная общественная задача — решать наиболее существенные социальные проблемы и параллельно развивать социальную сферу.

Мы уже неоднократно предлагали различные варианты использования бюджетных денег, с учетом рассматриваемого Нацпроекта повторим их еще раз. Деньги необходимо тратить следующим образом. Для начала нужно выбрать пул уполномоченных банков для работы по Нацпроекту. Пусть в качестве уполномоченного банка выступит один Сбербанк со своей огромной филиальной сетью: это непринципиально. Затем уполномоченный банк выдает по программе Нацпроекта ипотечную ссуду, оформляет закладную и предоставляет ее для рефинансирования в АИЖК, которое перечисляет банку из средств Нацпроекта деньги на замещение выданных банковских ресурсов. А теперь самое главное. Процентная ставка по таким кредитам должна составлять 2% годовых, по 1% уполномоченному банку за обслуживание и АИЖК за труды по рефинансированию. И все.

Еще один важный момент в схеме — кто будет иметь право на получение кредита. Мы предлагали такой вариант: бюджетники с ежемесячным "белым" доходом на каждого члена семьи от 10 до 20 тыс. рублей (при этом первый взнос они должны оплатить сами, например, старым жильем) и люди с доходом на каждого члена семьи менее 10 тыс. рублей, по сути — те же бюджетники, но в данном случае должна предоставляться субсидия на первый взнос. Погашение выданных кредитов может производиться только из "белой" зарплаты и в пропорции не более 50% от совокупного дохода семьи. Или надо больше работать, или придется обелять доходы. Те же, кто зарабатывает больше — могут воспользоваться рыночной схемой получения ипотечной ссуды по стандартам АИЖК.

Для развития Нацпроекта нужно выделить земельные участки, строящиеся и построенные дома в новых микрорайонах. Там и коммунальная инфраструктура дешевле, и затраты на взятки меньше. Хочешь купить квартиру на льготных условиях — поезжай в новый район, не хочешь — копи деньги или бери кредит на рыночных условиях. Вот это и есть свобода выбора: что тебе важнее — центр за дорого и нескоро или окраина за недорого и сейчас. Погасишь кредит — хоть завтра продавай и переезжай.

Ни в коем случае нельзя предусматривать субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам или кредитам на модернизацию инфраструктуры. Сегодня деньги в бюджете есть, а завтра, после нефтяной ломки, бюджет усохнет наполовину. Все обязательства по кредиту лягут на простых заемщиков, а суды будут завалены исками от граждан и кредитных организаций к родному государству о задолженностях по процентам.

5. В отношении АИЖК есть дополнительные сомнения и вопросы. Известно, что само АИЖК организовывали выходцы из "Газпрома". Когда суммарный объем рефинансирования составлял несколько десятков миллиардов рублей в год (2003–2005 гг.), АИЖК со своими обязанностями справлялось. Но согласно Нацпроекту и отредактированной программе "Жилище" суммарный объем ипотечных кредитов в 2008 г. достигнет 415 млрд. рублей. Справится ли АИЖК с возросшим оборотом? Не в том плане, что сотрудников не хватит, а в том, что наибольший объем рефинансированных кредитов приходится на "дружественные" АИЖК банки, работать с которыми Агентству особенно "интересно". Отметим также, что при таком резком увеличении объемов ипотечного кредитования цены на недвижимость гарантированно скакнут вверх. К этому тоже надо быть готовым.

6. Интерес вызывают меры по сокращению "административных барьеров", а попросту говоря, по снижению коррупционной составляющей в цене квартиры. Вот эти меры:

— принятие постановления Правительства РФ "Об информационном обеспечении градостроительной деятельности";

— разработка мер антимонопольного контроля в жилищном строительстве и производстве стройматериалов;

— контроль готовности муниципалитетов к проведению аукционов по земельным участкам для жилищного строительства.

Как вы думаете, можно такими мерами уменьшить коррупцию в жилищном строительстве? Или, может быть, стоит предложить меры по ужесточению уголовной ответственности, включению представителей доблестной прокуратуры в аукционные комитеты, решения о признании недействительными результатов некоторых уже проведенных аукционов?

7. Нацпроект только запущен, а план по его реализации уже заваливается. Нет механизма страхования ипотечных кредитов для молодых семей. Нет критериев отбора банков для участия в Нацпроекте. Нет единого порядка предоставления субсидий с учетом особенностей по каждой категории. Нет организационной структуры управления проектом. Нет разработанного плана информационного обеспечения. Еще одна страшная тайна, о которой предпочитают не говорить — деньги по многим расходам в бюджете-2006 не предусмотрены.

А теперь вывод. Если где-нибудь через полгода эти вопросы так и не будут решены, Нацпроект по жилью постигнет та же судьба, что и программу "Жилище": трескотни много — результатов мало. Но ничего. В плане по выполнению Нацпроекта последним пунктом значится "Подготовка предложений по формированию Национального проекта на 2008–2010 годы". Чтоб было не скучно жить и работать.