Ипотека. Что это такое и с чем её едят

Итак, ипотека.

Сразу несколько вещей. Все страшные.

1. Первое – общеизвестное. Ипотека умерла. Тут и доказывать нечего – выдача ипотечных кредитов сократилась до минимальных величин.
2. Второе, не особо общеизвестное. Ипотека умерла, не успев родиться. В отличие от стран благословенного Запада, у нас еще нет ни одного поколения ипотечников, расплатившихся по ипотечному кредиту. То есть, у нас в принципе нет культуры и опыта пользования ипотекой.
3. Третье. Государство, обещавшее помочь ипотечникам, скажем так… немного их наипало. Ни банки, ни АИЖК в лице АРИЖК не собираются помогать ипотечникам.

Это все были аксиомы. Из них нет необходимости делать какие бы то ни было выводы. Например, по третьему пункту нечего посыпать волосы пеплом и стенать. Надо было думать, когда влезали в кредиты. Почему государство должно помогать ипотечникам за счет всех налогоплательщиков? Сам ипотечник, потому и говорю об этом спокойно. Впрочем, я обещал подробно разобраться с ипотекой как таковой.

Начнем.

Возьмем условно трех ипотечников.

Первый выбирал квартиру в 2006 году, второй в 2007 году и третий в 2008 году. Условно возьмем такие районы, где цена на недвижимость не зависит от борзости продавцов, которые выставляют сталинки, по цене новых монолитов, а пятиэтажки по цене сталинок. Поэтому возьмем тот район, который я лучше всего знаю – Ясенево. Он модельный – в нем всего 7 типов панельных многоэтажек. Он модельный еще и тем, что вплоть до середины 2008 года никто не знал, что там будут строить мусоросжигательный завод, а значит, никаких факторов, влияющих на резкие колебания цен, не было. Предложения типовые 9 этажки, 16 этажки и 22-25 этажки. Все это панель. Расстояние до метро в Ясенево особой роли почему-то не играет, но на цену влияет совсем незначительно.

Берем двушки в Ясенево за февраль 2008 года.

2-комн. квартира, м.Ясенево, 10 мин. пешком, цена: 245 тыс. долл., Голубинская, д.25 к.1, 3-й этаж 9-этажного панельного дома, общая площадь 44.8 кв.м, жилая площадь 28.4 кв.м (метраж комнат: 18.9+9.5 кв.м), кухня 7 кв.м, раздельный санузел, ламинат, домофон, металлическая дверь, хорошее состояние. Телефон: . Источник: газета "Из рук в руки" за 20.02.2008

2-комн. квартира, м.Ясенево, цена: 270 тыс. долл., Айвазовского, д.2, 7-й этаж 16-этажного панельного дома, общая площадь 55 кв.м, жилая площадь 32 кв.м (метраж комнат: 18+14 кв.м), кухня 9.5 кв.м, лоджия, окна во двор, отремонтирована, 6800 тыс. руб, домофон, хорошее состояние, пруды, срочно. Телефон: . Продавец: АН "Инком". Источник: газета "Из рук в руки" за 19.02.2008

2-комн. квартира, м.Ясенево, 15 мин. пешком, цена: 279.5 тыс. долл., Арманд Инессы, д.3, 7-й этаж 14-этажного панельного дома, общая площадь 54.1 кв.м, жилая площадь 28.8 кв.м, кухня 10 кв.м, 2 лоджии, отремонтирована, 6860 тыс. руб, готовы первичные документы, лес. Телефон: . Источник: газета "Из рук в руки" за 01.02.2008

2-комн. квартира, м.Ясенево, цена: 366.3 тыс. долл., Соловьиный пр-д, д.1, 14-й этаж 25-этажн. дома, общая площадь 60 кв.м, жилая площадь 31 кв.м, кухня 10 кв.м, холл 11 кв.м, балкон и лоджия, 8990 тыс. руб, стеклопакеты, юридически и физически свободна, новый дом, собст. от 3 лет. Телефон:. Источник: газета "Из рук в руки" за 18.02.2008

Общий объем предложений квартир 2-ки в Ясенево – 60 за февраль 2008 года.

Средняя цена предложения за квадратный метр февраль 2008 года – 5600 долларов.

Теперь берем двушки за февраль 2007 года

2-комн. квартира, м.Ясенево, 10 мин. пешком, цена: 168 тыс. долл., Рокотова, д.1, 5-й этаж 9-этажного панельного дома, общая площадь 47 кв.м, жилая площадь 28 кв.м, кухня 6 кв.м, балкон, окна во двор, свободна, металлическая дверь, лес. Телефон: . Источник: газета "Из рук в руки" за 15.02.2007

2-комн. квартира, м.Ясенево, 7 мин. транспортом, цена: 200 тыс. долл., Арманд Инессы, д.8/17, 15-й этаж 16-этажного панельного дома, общая площадь 54.3 кв.м, жилая площадь 32.3 кв.м (метраж комнат: 14.3+18 кв.м), кухня 9.3 кв.м, балкон, раздельный санузел, свободна, среднее состояние. Телефон:. Источник: газета "Из рук в руки" за 02.02.2007

2-комн. квартира, м.Ясенево, цена: 250 тыс. долл., Айвазовского, д.1, 11-й этаж 17-этажного панельного дома, общая площадь 55 кв.м, жилая площадь 32 кв.м (метраж комнат: 14+18 кв.м), кухня 9.5 кв.м, балкон, свободна, консьержка, хорошее состояние, пруд, возможна ипотека. Телефон:. Продавец: АН "Инком". Источник: газета "Из рук в руки" за 15.02.2007

2-комн. квартира, м.Ясенево, 5 мин. пешком, цена: 260 тыс. долл., Тарусская, д.18/2, 12-й этаж 22-этажн. дома, общая площадь 62.4 кв.м, кухня 10 кв.м, лоджия, требуется ремонт, Интернет, хозяин. Телефон. Источник: газета "Из рук в руки" за 15.02.2007

Общий объем предложений квартир 2-ки в Ясенево – 145 за февраль 2007 года.

Средняя цена предложения за квадратный метр февраль 2007 года – 4400 долларов.

Ну и за 2006 год.

2-комн. квартира, м.Ясенево, 5 мин. пешком, цена: 113 тыс. долл., Соловьиный пр-д, д.2, 7-й этаж 9-этажного панельного дома, общая площадь 45 кв.м, жилая площадь 28 кв.м, кухня 6 кв.м, балкон, раздельный санузел, линолеум, окна во двор, среднее состояние. Телефон:. Продавец: АН "Триумф". Источник: газета "Из рук в руки" за 01.02.2006

2-комн. квартира, м.Ясенево, цена: 145 тыс. долл., Новоясеневский пр-т, д.32, 11-й этаж 16-этажн. дома, общая площадь 56 кв.м, жилая площадь 32 кв.м (метраж комнат: 18+14 кв.м), кухня 9.3 кв.м, балкон, раздельный санузел, окна во двор. Телефон: , . Источник: газета "Из рук в руки" за 01.02.2006

2-комн. квартира, м.Ясенево, 7 мин. пешком, цена: 165 тыс. долл., Литовский б-р, д.9/7, 2-й этаж 22-этажного панельного дома, общая площадь 58.3 кв.м, жилая площадь 33.5 кв.м, кухня 10.5 кв.м, балкон, раздельный санузел, домофон, металлическая дверь, хорошее состояние, собст. от 3 лет, хозяин. Телефон: . Источник: газета "Из рук в руки" за 23.02.2006

Общий объем предложений квартир 2-ки в Ясенево – 81 за февраль 2006 года.

Средняя цена предложения за квадратный метр февраль 2006 года – 2810 долларов

Теперь внимание

Для сравнения январь 2009 года

Общий объем предложений квартир 2-ки в Ясенево – 65 за январь 2009 года.

Средняя цена предложения за квадратный метр январь 2009 года – 4600 долларов.

Итак, цены на квартиры вам известны. Пойдем дальше. Возьмем ипотечный калькулятор. И сделаем некоторые допущения.

1. Кредит берется на 15 лет.
2. Начальный платеж по кредиту составляет 10%.
3. Платежи аннуитетные.
4. Ставка берется средней для года. Так, на 2006 ставка ипотечного кредита составляет примерно 12% в долларах и 15% в рублях. В 2007 году средняя ставка составляла 11,5% в долларах, и 14% в рублях. В 2008 году мы берем ставку февраля месяца, потому, что, начиная с лета ставки начали быстро расти и не имеет смысла на них ориентироваться. В феврале 2008 года ставка составляла примерное 10% в долларах и 12% в рублях. Да, эти цифры не соответствуют данным АИЖК, зато соответствуют тому, под какой процент выдавали кредиты в банках на самом деле.
5. Заемщик берет кредит в долларах (по Москве почти стандартное правило было).

Теперь по платежам. Рассчитать платеж может каждый для любой из квартир. Поэтому я предлагаю в качестве эталона взять 9-этажку, как наиболее дешевую.

Февраль 2008 год

2-комн. квартира, м.Ясенево, цена: 245 тыс. долл = 6 млн рублей

1 доллар = 24.4558 рубля

Стоимость квартиры: 245 000.00$
Первоначальный взнос: 24 500.00$ ( 10% )
Размер кредита: 220 500.00$
Ставка кредита: 10 % годовых
Срок кредитования: 15 лет
Ежемесячный платеж: 2 369.50$
Кол-во платежей: 180

Февраль 2007 год

2-комн. квартира, м.Ясенево, цена: 168 тыс. долл = 4,4 млн рублей

1 доллар = 26.1730

Стоимость квартиры: 168 000.00$
Первоначальный взнос: 16 800.00$ ( 10% )
Размер кредита: 151 200.00$
Ставка кредита: 12 % годовых
Срок кредитования: 15 лет
Ежемесячный платеж: 1 814.65$
Кол-во платежей: 180

На настоящее время этот ипотечник должен банку 143 036.37 долларов.

Февраль 2006 год

2-комн. квартира, м.Ясенево, цена: 113 тыс. долл = 3,2 млн рублей

1 доллар = 28.1550

Параметры кредита

Стоимость квартиры: 113 000.00$
Первоначальный взнос: 11 300.00$ ( 10% )
Размер кредита: 101 700.00$
Ставка кредита: 12 % годовых
Срок кредитования: 15 лет
Ежемесячный платеж: 1 220.57$
Кол-во платежей: 180

На настоящее время этот ипотечник должен банку 92 930.80

А теперь внимание.

Смотрим на то, с чем пришел в февраль 2009 года тот, кто брал кредит в феврале 2008 года.

График платежей ($)

Месяц	Ежемесячный платеж			Кредит
	На проценты	По кредиту	Всего	Погашено	Остаток
1	1 837.50	532.00	2 369.50	532.00	219 968.00
2	1 833.07	536.44	2 369.50	1 068.44	219 431.56
3	1 828.60	540.91	2 369.50	1 609.35	218 890.65
4	1 824.09	545.42	2 369.50	2 154.77	218 345.23
5	1 819.54	549.96	2 369.50	2 704.73	217 795.27
6	1 814.96	554.54	2 369.50	3 259.27	217 240.73
7	1 810.34	559.16	2 369.50	3 818.43	216 681.57
8	1 805.68	563.82	2 369.50	4 382.26	216 117.74
9	1 800.98	568.52	2 369.50	4 950.78	215 549.22
10	1 796.24	573.26	2 369.50	5 524.04	214 975.96
11	1 791.47	578.04	2 369.50	6 102.08	214 397.92
12	1 786.65	582.85	2 369.50	6 684.94	213 815.06

Итак, через год ипотечник останется должен 213 тыс долларов. Практически столько же, сколько он и брал (на 6000 меньше).

Теперь обратим внимание на вот это:

2-комн. кв., м.Ясенево, 10 мин. п., Литовский б-р, д.11 к.5, 4/9 эт. пан. дома, 45/28 изол./6 кв.м., тел., 6200 тыс.руб, ю-ф/своб. ЦЕНА: 172.2 тыс. долл.

Это сегодняшняя база.

Причем, квартиры в Ясенево, да и по всей Москве, имеют постоянную тенденцию к падению, а уж в связи с мусоросжигательным заводом, эту сумму легко можно довести до 150 тыс долларов.

То есть, данному ипотечнику имеет смысл просто отказаться от ипотечного кредита. И от имеющейся в ипотеке квартиры. Данное правило равно соответствует и для тех, кто брал ипотеку в конце 2007 года и особенно для тех, кто входил в нее в течение всего 2008 года.

Что касается иипотиечника начала 2007 года, то ему имеет смысл пока что побарахтаться. Пока что для него все идет баш на баш. Ипотечник 2006 года пока что в шоколаде. Другой вопрос, сколько было их – ипотечников в 2006 году.

Теперь, что делать, если нет возможности платить даже 1800 ежемесячно (тоже, кстати, нехреновая сумма, я вам скажу). Если такой вопрос встал, надо срочно пытаться продать свой кредит. Ну, стандартная процедура. На рынке уже появились таковые.

Вот такая вот невеселая ситуация с ипотечниками.

Причем, еще раз, я взял именно дешевую ипотеку, без сумасшедших процентов, с более менее нормальным аннуитетом (ежемесячным платежом). Если же человек брал не 210 тысяч, а все 300 – тут уже можно тушить свет.

Тем более имеет смысл отказываться от ипотеки тем, кто не платил первоначального взноса. Ну, дороговато поарендовали жилье. Бывает.

Чем раньше человек пойдет отказываться, тем лучше, потому как есть два варианта отказа – внесудебный и судебный. По первому договаривается банк и клиент о стоимости квартиры. А потом она продается. Банк возмещает себе расходы - сумму основного долга, проценты за пользование кредитом, неуплаченные штрафы, пени и иные издержки. Вот если это сделать побыстрее, то ипотечник легко выходит в ноль и даже, возможно, что-то себе приобретает. Особенно, если он делал первоначальный взнос. Судебный может быть более выгодным, но гиморроя потратится немерянно. Потом, в банках тоже не дураки сидят и надо смотреть договор об ипотечном займе. Что там по этому поводу написано…

Вот, кстати, что пишет Райфайзен банк по поводу: «Если вы не можете платить по кредиту, так как потеряли трудоспособность в результате болезни или несчастного случая, вы не будете отвечать по обязательствам по кредиту — за Вас их должна будет погасить страховая компания. Если с вами ничего не случилось, но вы не можете или не хотите продолжать платить по кредиту, банк получит права на принадлежащую вам квартиру и сможет ее продать, чтобы вернуть ваш долг. На оставшиеся деньги вы сможете купить другое жилье».

Да, человек лишится квартиры. Но зато лишится и кабалы. И, возможно, получит шанс купить квартиру дешевле.

По рублевым кредитам ситуация пока что лучше. Однако и она точно также довольно гнетущая. И ипотечникам 2008 года все равно имеет смысл отказываться от своего кредита.

Понятно, что у нас культура ипотечного кредитования не развита. А потому за квартиру люди будут цепляться до последнего – голодом себя уморят, но не съедут. Но разумный расчет показывает, что это сейчас невыгодно.

Тенденция идет на падение. И это хорошо. Пузырь лопнул. А вот ипотечникам будет очень плохо. Но что делать, мы сами виноваты. Плохо думали.

Теперь краткие ответы на вопросы, касающиеся ипотеки, как и обещал.

1. Что с помощью АИЖК?

Ну, тут уже не АИЖК, а АРИЖК, но суть не меняется. После того, как эти упыри разработали систему, при которой ипотечники вообще не могли претендовать на реструктуризацию, им дали люлей на самом высшем уровне – если я правильно понимаю, на уровне Медведева. И они тут же разработали новую систему реструктуризации. Чуть лучше. Но суть от этого не меняется. Если у вас сейчас жопа, да, вам могут помочь в течение года. НО! Следующие несколько лет вы будете платить на 10 – 15% больше, так как оплатите услуги АРИЖК. Вы уверены, что через год у вас все будет в шоколаде? Тогда вперед – шанс на реструктуризацию есть. Правда, минимальный. Насколько я знаю, по всей России пока что им удалось воспользоваться менее 100 ипотечников. Да, кстати, если вы москвич, о реструктуризации лучше забыть вообще.

2. Кто сейчас ипотеку берет? Не "может брать", а именно "берет". Какой слой населения имеет достаточную уверенность в своей платежеспособности на пять-десять лет вперед? Людей с патологическими кредитными изменениями мозга, не берем в расчет, конечно.

Обеспеченные и имеющие родственников с гарантированным доходом провинциалы, имеющие работу в Москве, охотно берут сейчас ипотеку – однушку можно взять за 2,5 ляма. Это меньше 30 тыс в месяц. Аренда стоит дешевле, понятное дело, но тут есть своя квартира таки. Впрочем, таких людей тоже мало. Да и дешевых однушек пока не очень много. Остальные, влезающие в ипотеку сейчас кажутся мне людьми очень странными.

3. У меня следующая ситуация: банк, который выдал мне ипотеку, лишен лицензии. И, видимо, будет признан банкротом. Пока мой контракт никому не перепродали. Какие тут могут быть проблемы, где подстелить соломки и какие телодвижения сделать?

В принципе, совершенно никаких тут проблем нет. Ваш ипотечный кредит с теми же условиями просто перейдет другому банку. Если другой банк будет требовать пересмотра кредитного договора (а он не имеет на это права), надо будет судиться.

4. Знакомы ли вы с деятельностью т.н. потребительско-ипотечных кооперативов (ПИКов)? По моей информации абсолютно все они занимаются исключительно мошенничеством.Почему такую их деятельность не запретят законодательно? И почему у нас никто вообще не занимается этой темой?

Увы, совершенно не компетентен в вопросе. Извините.