Обнуление нулевых. Прощай квартира?

Как видно, средний возраст типичного заемщика за прошедшие два года не изменился — 36 лет. Незначительно поменялся срок кредитования: если на начало 2006 г. он составлял 215 месяцев (17,9 лет), то двумя годами позже — 205 месяцев (17,1 лет). Среднестатистический российский заемщик полностью расплатится по кредитам в 53-54 года.

Средняя площадь приобретаемого жилья осталась практически неизменной — 52 и 50 «квадратов» соответственно. Это свидетельствует о двух вещах: либо ипотечные кредиты берутся для финансирования операций по обмену меньшей квартиры на большую, либо с помощью ипотеки приобретаются малогабаритные «однушки» и «двушки».

Замечательна последняя строка — доля отдельных домов в приобретаемом жилье в настоящее время не превышает 8%. То есть разговоры о развитии сельского жилищного строительства так и остались разговорами (сельское население в современной России составляет 27%, городское — 73%). И еще одна важная деталь, которая нам понадобится ниже — по состоянию на начало этого года средний аннуитетный платеж составлял 51,8% от дохода заемщика.

Вопреки расхожему мнению, АИЖК не является основным рефинансирующим ипотечным оператором. В 2007 г. на долю АИЖК пришлось всего 31,3% общего объема рефинансирования. Другими источниками стали кредитные организации (41,6%), иностранные финансовые компании (22,6%), а также фонды ипотечного жилищного кредитования и управляющие компании (4,5%). Тем не менее, АИЖК остается единственным ипотечным агентством, по обязательствам которого предоставляются государственные гарантии.

Еще один важнейший нюанс. По данным Банка России, по итогам 2007 г. 78,1% всех ипотечных жилищных кредитов было выдано в рублях (соответственно 21,9% в валюте), а по итогам I квартала 2008 г. уже 85,7% ипотечных кредитов было рублевыми (14,3% — валютными). По сути это означает, что порядка 20% ипотечных жилищных кредитов в настоящее время являются высокорисковыми, и главный фактор, позволяющий это утверждать — «плавная» девальвация. За прошедшие четыре месяца курс рубля по отношению к доллару (основной денежной единице, в которой выдавались валютные ипотечные кредиты) снизился на 20%. Если принять допущение, по которому «плавной» девальвация будет лишь до конца этого года, а в следующем году она перейдет в «жесткую» фазу, нынешние ипотечные заемщики будут вынуждены отдавать банкам не половину (51,8%) своих доходов, как это было зафиксировано при выдаче, и не 62%, как сейчас, а как минимум 75% и даже больше. Как мы понимаем, доходы заемщиков в наши дни в лучшем случае не растут, а в худшем — сокращаются.

По итогам октября 2008 г. в России насчитывалось 4,6 млн. безработных, в том числе официально зарегистрированных — 1245 тыс. На прошлой неделе Минздравсоцразвития обнародовало свежие данные о состоянии рынка труда, согласно которым в ноябре количество официально зарегистрированных безработных выросло до 1498 тыс. человек или на 20,3%. Если проецировать динамику на общую численность безработных, то окажется, что в ноябре этого года суммарное количество безработных в России составило порядка 5,5 млн. человек или порядка 7,2% трудоспособного населения.

Каковы дальнейшие перспективы роста безработицы? Вот что думает по этому поводу «Деловая Россия». Из 314 предприятий реального сектора (обрабатывающие отрасли, торговля и строительство), опрошенных в период с 13 по 26 ноября 2008 г., 117 компаний (37,3%) сообщили, что в связи с кризисом ввели или вводят программы по сокращению персонала. Основная часть компаний (57%) сокращает до пятой части персонала, о намерении уволить от трети до половины работников заявили 26% из числа сокращающихся компаний, на сокращение более половины сотрудников пойдут 10% организаций. Лиха беда — начало, если уж сокращения в какой-нибудь организации начались, значит, они будут продолжаться.

Вспомнив познания в макроэкономике, мы можем примерно подсчитать масштабы сокращений в следующем году. Согласно неоднократно цитированному Закону А.Оукена в 2009 г. Россию может ожидать от 6,2 до 7,3 млн. безработных (в зависимости от темпов экономического спада). Это значит, что порядка 10% трудоспособного населения окажутся не у дел. Нетрудно догадаться, что часть будущих уволенных отягощена непогашенными ипотечными обязательствами. Даже если предположить, что уволят не более 10% ипотечных заемщиков, а это всего лишь 80-100 тыс. человек, объем высокорисковых ипотечных кредитов вплотную подойдет к одной трети от общего количества выданных кредитов (не будем забывать о кредитах, выданных в валюте).

Дальше по цепочке: в банковском секторе «зависнет» несколько сотен миллиардов рублей (ипотечные кредиты плюс рефинансирование) — возрастет недополученная прибыль — придется формировать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам (РВПС) — ухудшится банковская отчетность — Агентство по страхованию вкладов может отлучить от себя некоторые «просевшие» банки. И все это на фоне проблем с ликвидностью, невозвратов по потребительским кредитам и ссудам предприятиям, возросших ставок межбанковского кредитования.

И тут на сцену выходит готовое на все ради помощи населению правительство. Первоначально обсуждалось три варианта помощи, и все они основаны на бюджетном финансировании. По первому варианту деньги должны были выделяться АИЖК для выкупа ипотечных кредитов, которые заемщики не могут обслуживать в связи с потерей работы из-за кризиса. По второму — средства на эти же цели пойдут госбанкам. По третьему — государство станет поддерживать непосредственно ипотечных заемщиков.

Затем к помощи присоединился Путин, посоветовав банкирам не требовать дополнительного залога или досрочного погашения («Банк имеет на это право, но лучше бы ему этого не делать»), а также «не кошмарить» граждан, лишившихся работы. «Считаю возможным, — сказал Путин, — через систему Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию выдавать госгарантии, которыми банк может воспользоваться для решения своих финансовых проблем, получая поддержку Центробанка». Почему АИЖК — понять нетрудно. Как известно, в 2002 г. на оживление Агентства была брошена команда из «Газпрома», которая остается там и по сей день. Кому еще можно поручить бюджетные деньги?

В деталях план должен быть таким. Заемщик будет получать право на поддержку в размере 12 аннуитетных платежей. По оценкам АИЖК, на предоставление таких гарантий понадобится 20-25 млрд. рублей (из резервов выделяется... 200 миллиардов). Этой суммы должно хватить на поддержку примерно 11% граждан (в соответствии с прогнозами по безработице). Срок предоставления таких гарантий составит один год. Уже с середины декабря оставшиеся без работы граждане смогут подавать в АИЖК заявки на рефинансирование своих ипотечных кредитов, в приложениях к которым должны быть представлены кредитный договор, документ, подтверждающий потерю платежеспособности, справку о постановке на учет биржи труда, свидетельство об оценке находящегося в залоге по кредиту жилья, а также справку о доходах, выданную налоговой инспекцией.

А теперь главное — граждане, которым в 2009 г. будет предоставлена отсрочка по выплате основного долга или очередного платежа по ипотечному кредиту, будут уплачивать дополнительные проценты! Как пояснил Кудрин, «порядок отсрочки будет предоставлен на тех же условиях, что и по ипотечному кредиту. То есть, если вы отложили платеж по основному долгу, то вы продолжите платить по нему проценты. То же самое по дополнительному платежу (по ипотечному кредиту), который нужно заплатить в 2009 году — вы превращаете его по сути в кредит и на эту сумму так же начисляются проценты, как и на всю оставшуюся часть долга». Иными словами, ипотечному заемщику будет предоставлен еще один кредит, который через год присоединится к текущим выплатам по ипотечной ссуде. Процент за пользование новым кредитом пока обсуждается.

Никаких упоминаний о переводе валютных кредитов в рублевые, замораживании условий «плавающих» договоров, гарантировании уже выданных и вновь выдаваемых ипотечных кредитов нет. Помощь будет предельно простой — вместо одного ярма на заемщиков навесят два.

Ошибочное решение о способах помощи ипотечным заемщикам принято. Раз принято — вопрос закрыт. Однако в реальности проблема не только не решена, но еще более усугубилась. Уже через несколько месяцев все, кто брал ипотечные кредиты в валюте (почти 160 тыс. семей), окажутся не в состоянии их обслуживать. А те, кому будет оказана государственная «помощь», очень быстро ощутят всю прелесть медвежьей услуги: во-первых, службы занятости имеют привычку снимать с бюджетного довольствия всех официально зарегистрированных безработных, не согласившихся на три предложенных варианта трудоустройства; во-вторых, заемщики скоро раскусят всю «прелесть» долговой кабалы у двух кредиторов сразу.

Первое. В кратчайшие сроки необходимо принять решение о переводе всех валютных ипотечных кредитов в рублевые. Если кто-то сих пор верит, что Россия — «островок стабильности» и не одобрит такую операцию, пусть откажется в письменном виде.

После пересчета у банков возникнет ряд сложностей. Прежде всего, вылезет балансовая дыра, по прикидкам — те самые 20-25 млрд. рублей, которые выделяются на финансирование отсрочек. Эту дыру и нужно заливать резервными деньгами. Далее, банкиры будут вынуждены формировать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам, этот «косяк» исправляется внесением изменений в Положение Банка России от 26 марта 2004 г. №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». Наконец, возмещение должно производиться по всем ипотечным кредитам, а не только по тем, что соответствуют стандартам АИЖК.

Второе. На период 2009-2010 гг. нужно внедрить субсидирование процентных ставок по ипотеке. Варианта два: или свыше трех четвертей ставки рефинансирования ЦБ (если затраты заемщика окажутся ниже этого порога, возникнет материальная выгода, с которой нужно платить подоходный налог), или свыше полной ставки рефинансирования (составляющей в настоящее время 13%). Логичным выглядит и предложение Путина о досрочном раскассировании «материнского капитала» и направлении этих средств на частичное погашение ипотечного долга (осталось уяснить несколько нюансов, например, как быть, если ипотечный кредит «висит» не на матери, а, например, на отце ребенка).

Третье. Государство должно гарантировать банкам возврат всех рублевых ипотечных кредитов, как уже выданных, так и тех, что будут выданы в 2009-2010 гг. Для этих целей достаточно тех 200 млрд. рублей, что выделены АИЖК.

Четвертое. Условия плавающих договоров нужно «замораживать». В большинстве таких договоров процентные ставки привязаны либо к курсу доллара, либо к ставке рефинансирования ЦБ, либо к ставке межбанковского рынка. Все три параметра для заемщиков ухудшаются, а это значит, что скоро по таким кредитам возникнет угроза дефолта.

Пятое. Для недопущения стагнации на рынке жилой недвижимости и жилищной ипотеки жилье, выкупленное региональными властями у финансово несостоятельных застройщиков (средняя цена выкупа по России определена в 40 тыс. рублей) и оставшееся после удовлетворения социальных потребностей регионов, должно поступать на рынок ипотечного жилищного кредитования по ценам выкупа. Государство не должно зарабатывать на своих гражданах.

Все ипотечные заемщики, одобряющие предложенные меры, могут выслать их вместе с видеозаписями своих новоселий по адресу: 103274, Москва, Краснопресненская набережная, д. 2. Правительство Российской Федерации. Путину Владимиру Владимировичу.