Уходящий год можно назвать «золотым» для всех, кто имеет отношение к рынку жилой недвижимости: застройщиков, риэлтеров, чиновников. Только в Москве с октября 2005 г. по декабрь 2006 г. цена квадратного метра выросла более, чем вдвое — с $1800 до $4 тыс. Однако ближе к концу этого года в рядах девелоперов и прочих заинтересованных лиц стала нарастать тревога, стремительно приближающаяся к панике. Рынок жилья начал стагнировать, более того, цены падают, что на «птичьем» языке стыдливо именуется коррекцией.
Снижение цен на квартиры так называемого вторичного эконом-класса, а проще говоря, на панельное жилье, уже составляет 7–10%, и пока никто из заинтересованных комментаторов не говорит о снижении цен в новостройках. А зря. В Питере, например, при заключении контракта на «первичку» вполне можно договориться о снижении цены на 10–15% за кв. м, то же самое начинает проявляться и в Москве. Иными словами, цена за метр фактически составляет уже не $4 тыс., а $3400–3600. Тревожная ситуация для всех, кто выбрал объектом бизнес-интересов жилищную сферу.
Рынок недвижимости — особый рынок. Если сравнивать его с фондовым, можно заметить никчемность таких действенных инструментов при работе с ценными бумагами, как инсайд, внутреннее манипулирование ценами, дополнительные эмиссии, IPO и многое другое. На рынке недвижимости роль локомотива играет его величество общественное мнение, и это одно из немногих оставшихся направлений меркантильного применения печатного и эфирного слова. Подтверждением тому служит прошлогодний рост цен на жилье, которому почему-то предшествовали «аналитические» публикации в массовых изданиях.
Конечно, обвинять СМИ в случившемся галопирующем росте, несправедливо. Более важными причинами стали рост денежной массы в стране в среднем на 45–50% в год, укрепляющийся рубль, введение в действие закона о долевом строительстве и, безусловно, неспособность фондового рынка аккумулировать и перераспределять свободные денежные средства. В котировальных листах нет притока новых эмитентов, полезность обладания внутренней информацией с блеском доказало дело «ЮКОСа», все это привело к поиску потенциальными фондовыми инвесторами новых инвестиционных адресов.
Одним из немногих инструментов корпоративных вложений стала недвижимость, рост цен на которую подогревался неуклюжими действиями правительства, расширяющимся ипотечным движением и общей благоприятной ситуацией в экономике. Как результат, в Москве в первом полугодии 2006 г. в домах-новостройках 30% квартир были скуплены в инвестиционных целях, 50% были «заморожены» застройщиками или риэлтерами и только 20% действительно продавались желающим улучшить жилищные условия. В этом году реализовывалось не более половины вновь построенных квартир (с учетом последующей перепродажи недвижимости «непрофильными» инвесторами по запредельным ценам).
В наши дни ситуация на рынке недвижимости представляет собой классический «мыльный пузырь», при этом вряд ли кто-то сможет аргументированно объяснить, есть ли у него резервы для дальнейшего роста. Но попробовать еще «поддуть» можно, тем более, что прошлогодний опыт оказался удачным. Вот почему в настоящее время мы наблюдаем массированную пиар-кампанию по убеждению общества в неотвратимости дальнейшего роста цен. Крупных и средних застройщиков, общественных объединений риэлтеров, ведущих агентств недвижимости, пожелавших участвовать в пиар-акции, немало, а стоимость «входного билета», по разным данным, невелика — порядка $100 тыс., что эквивалентно 20 кв. м общей площади московской новостройки. Деньги уже воплощаются в конкретные мероприятия: проводятся «круглые столы», конференции, выходят статьи, часто без подписи, как бы выражающие точку зрения редакции, полученные «выводы» отражаются на различных Интернет-ресурсах.
Каковы основные аргументы убеждающих? Прежде всего, постулируется, что дальнейший рост цен на 30–40% в год неизбежен, а динамика роста обязательно будет опережать показатели инфляции. Официальной или реальной инфляции — не уточняется, но смысл послания прост: продолжайте вкладывать деньги в недвижимость, единственное средство защиты сбережений и лучший инструмент получения инвестиционного дохода.
Далее приводится аргумент о массовом внедрении ипотечного кредитования, что, якобы, упрощает доступ желающих приобрести квартиру на ипотечный рынок и приводит к дополнительному повышению спроса. В результате, «если сегодня не купить квартиру за $200 тыс., то завтра ее придется приобретать уже за $400 тыс.». В пользу данного аргумента, по мнению пиарщиков, говорят уменьшение суммы первоначального взноса при получении ипотечного кредита с 30% до 10%, а кое-где и вовсе отказ от него, снижение процентных ставок, упрощение процедуры подтверждения доходов.
Наконец, по мнению «авторов», о дальнейшем подорожании свидетельствует повышение себестоимости строительства. Техническая себестоимость одного кв. м колеблется в диапазоне от $300 до $700, говорят нам, но это без учета подключения к внешним сетям — электроэнергии, воде, канализации, затрат на получение разрешений и согласований, плата за которые растет. Кроме того, налицо резкое подорожание строительных материалов.
Усиливающиеся разговоры о предположительном снижении цен на квартиры в некоторых случаях «купируются», что называется, в лоб: «Обвал маловероятен». Стремясь убедить общество в продолжении роста цен, комментаторы, сами того не желая, наделяют рынок жилья свойствами банальной пирамиды. Вдумайтесь в такие аргументы: «По итогам бума этого года доходность вложений в московское жилье на вторичном рынке оценивают в 80–90%, а на первичном — и все 100%... Рост цен вызывал приток все новых денег в рынок... Уже в конце прошлого года банки и инвесткомпании активно интересовались возможностями на рынке, и на них пришлась значительная доля наиболее ликвидных небольших панельных квартир». Одним словом, «нет ничего выгоднее недвижимости», несите к нам свободные средства и вы станете счастливчиком, удвоившим свои накопления.
Обратите внимание: при внимательном прочтении подобных материалов бросается в глаза их обращение не к физическим лицам, а ко все тем же «непрофильным» инвесторам, обладающим значительными средствами и озабоченным их сохранением и приумножением. О разнородной массе наших сограждан речь практически не идет, что не удивительно — у них таких денег нет.
По официальным данным, реальные располагаемые доходы населения в 2005 г. возросли на 9,3%, а в январе-сентябре 2006 г. еще на 11,8%, то есть за полтора года всего на 21,1%. Средние денежные доходы на душу населения в 2005 г. составили $500. В то же время, для того, чтобы приобрести двухкомнатную квартиру в кредит, семейный бюджет должен составлять не менее $3 тыс. в месяц. Если сегодня среднестатистический москвич 25 лет от роду, зарабатывающий порядка $1 тыс. в месяц (что по уверениям московских властей является средней московской зарплатой), захочет накопить на однокомнатную квартиру и при этом не откажется от питания и одежды, завершит он этот процесс только к пятидесяти годам.
«Заинтересованные» издания ничего не пишут о новых проектах крупнейших девелоперов, а они масштабны. Так, в Домодедовском районе Подмосковья за семь лет будет построено более 12 млн. кв.м нового жилья при планируемой цене чуть больше $1000 за метр, в районе Калужского шоссе рядом с Москвой в те же сроки должно быть построено еще 11 млн. кв.м, разворачивается гигантское коттеджное строительство, и это без учета тех мер, которые пытаются предпринимать региональные власти. В стране крепнет строительный бум — за девять месяцев этого года по официальным данным жилья построено на 12% больше, чем в году прошлом.
В заказных материалах не учитывается общеэкономическая ситуация, связанная со снижением экспортной выручки от реализации минерального сырья, замедление темпов роста денежной массы, активизация федеральных структур, ответственных за жилищную политику. Наконец, по-дилетантски обойдены учитываемые всеми мало-мальски профессиональными инвесторами политические риски, связанные с предстоящими выборами.
Сегодня для того, чтобы кардинально изменить ситуацию с ценами на жилье, снизить их в полтора-два раза, необходимо принять меры к ограничению доступа свободного корпоративного капитала на этот рынок, что по силам только федеральным законодательным и исполнительным структурам. На региональном уровне определенные шаги делаются, здесь и социальная ипотека, и разнообразные схемы с использованием средств региональных бюджетов, и мероприятия нацпроектов, но в целом региональная власть вкупе с местной властью коррупционно заинтересована в продолжении роста цен.
Подчеркнем, речь идет об институциональном капитале, а не о средствах единичных топ-менеджеров и других высокооплачиваемых граждан, а также о тех, кому второе жилье досталось «волею судеб», например, по наследству. Запланированный на следующий год закон о массовой оценке недвижимости, по которому налог на имущество физических лиц будет рассчитываться не по стоимости БТИ, а по рыночной цене жилплощади за вычетом 30%, проблемы ценового ажиотажа не решит, поскольку для первой категории граждан налог на имущество не станет обременительным, а вторая категория трансформирует его в стоимость арендной платы при сдаче жилья в наем.
Ограничительные меры должны затронуть все возможные пути вложений свободных корпоративных средств, при этом решение должно быть политическим, что в необходимых случаях власть делать умеет. В первую очередь в целях ограничения доступа спекулятивных средств, необходимо разработать типовые условия инвестиционного контракта. В Москве, например, предполагается ввести два вида таких инвестконтрактов. По первому виду планируется увеличить долю города вдвое, а затем «раскрепощать» вторую половину по мере продажи квартир столичным жителям. По второму виду инвестор может самостоятельно задекларировать для продажи москвичам до 80% площадей, причем, до трети — по фиксированным ценам. При этом семья москвичей сможет сделать покупку только один раз.
Более радикальным предложением выглядит общий временный запрет на продажу или цессию квартир юридическим лицам, даже если они приобретают жилье для своих сотрудников. Вопрос финансирования покупки за корпоративный счет имеет множество других вариантов решения — от выдачи беспроцентного кредита работнику до оплаты процентов по ссудам и ежегодной страховки банку-кредитору. Наконец, предприятие может принять долевое участие в строительстве нового дома. Возможные претензии правового толка, выраженные в «негодовании» нескольких ангажированных «говорящих голов» по поводу ограничений рыночной конкуренции, не должны перевешивать факта очевидного сползания страны в демографическую яму, из которой при нашей жизни Россия может не выбраться. Очевидно, что одной из главных причин уменьшения численности населения стал «квартирный вопрос», проще говоря, невозможность в существующих жилищных условиях завести второго или третьего ребенка.
Наконец, возможно резкое увеличение налогообложения сделок с недвижимостью для юридических лиц. Приобретение жилья организацией станет реальностью только при постановке сделки на учет в налоговой службе, что в совокупности сделает невыгодной операцию по перепродаже жилья и исключит из ипотечных цепочек фирмы-однодневки. Одновременно с этими и другими мерами необходима поддерживающая кампания в федеральных и региональных СМИ по примеру «игры на повышение», проводимой в наши дни.
Вызванное гласным принятием подобных шагов снижение цен на недвижимость позволит уменьшить коррупционную составляющую ипотечного бизнеса, поскольку присваивающее часть ренты чиновничество постепенно начнет терять интерес к этому сектору экономики. Отметим, что начинает давать отдачу антикоррупционное движение, также инициированное федеральными властями.
Отток спекулятивных средств с рынка недвижимости приведет к росту пассивной базы коммерческих банков, что позволит удешевить кредиты реальному сектору экономики. Часть свободных средств будет вложена непосредственно в развитие производства товаров и услуг. Высвобождающиеся средства могут быть частично связаны программами выпуска государственных ценных бумаг, например, ипотечных облигаций, для последующего финансирования того же жилищного строительства. При успешной реализации этих предложений перед монетарными властями страны встанет задача совершенно иного толка, а именно реализация взвешенной денежно-кредитной политики, базисной при достижении устойчивого экономического роста.
